عدم جواز القسمه الا اذا كان العقار مسجلا

حيث ان المقرر طبقا للقانون ان الملكيه العقاريه لا تنتقل الا بعقد مسجل ويترتب على عدم تسجيل عقد البيع عدم انتقال الملكيه ويبقى العقد الابتدائي حجه فيما بين البائع والمشتري ولا يجوز الاحتجاج به على الغير الا اذا تم تسجيله وفق الاجراءات المنصوص عليها بالقانون المدني وقانون تنظيم الشهر العقاري وتنص الماده 934 من القانون المدني على {1- في المواد العقاريه لا تنتقل الملكيه ولا الحقوق العينيه الاخرى سواء اكان ذلك فيما بين المتعاقدين ام كان في حق الغير الا اذا روعت الاحكام المبينه في قانون تنظيم الشهر العقاري 2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والاحكام والسندات التي يجب شهرها سواء كانت ناقله للملكيه ام غير ناقله ويقرر الاحكام المتعلقه بهذا الشهر } كما وانه من المقرر بقضاء محكمة النقض {مؤدى نص الماده التاسعه من القانون 114 لسنة 46 بتنظيم الشهر العقاري ان الملكيه في المواد العقاريه لا تنتقل سواء بين المتعاقدين او بالنسبه للغير الا بالتسجيل } { نقض مدني 24/5/1982م مشار اليه بكتاب الوسيط في شرح القانون المدني / د/ عبد الرزاق السنهوري ج9 م1 ص 477}
وعلى ذلك وكانت طلبات المدعيين هي فرز وتجنيب حصة مورثهم التي آلت إليهم في العقار المحدد بصحيفة إفتتاح الدعوى وكان لزاما قبل الفرز والتجنيب ثبوت ملكية هذا العقار لمورث مورثهم بموجب عقد مسجل حتى يمكن بعد ذلك فرز وتجنيب حصتهم فيه إذ أن الفرز والتجنيب ماهو الا نقل للملكيه مفرزه في عقار ملكيتة مشاعا فيما بين الشركاء على الشيوع وهو ما يستوجب ثبوت الملكيه اولا { الحكم 1563/2001 مدني جزئي الزيتون جلسة 18/4/2002م المؤيد استئنافياً د/1 مستأنف شمال القاهره – الاستئناف رقم949/2002 م جلسة 29/3/2003 }
وعلى ذلك يجوز لوارث البائع ان يتصرف بالعقار المبيع في حال لم يتم تسجيله من قبل المشتري بعقد ابتدائي ذلك ان الملكيه لم تنتقل الي المشتري ويظل عقد البيع الابتدائي انما امل في التملك وذلك حتى يتم تسجيله وقد قضت محكمة النقض { وفقا للماده التاسعه من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري المعدل فإن جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينيه العقاريه الاصليه او زواله وكذلك الاحكام النهائيه المثبته لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل 0 ويترتب على عدم التسجيل ان الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبه لغيرهم ولايكون للتصرفات غير المسجله من اثر سوى الالتزمات الشخصيه بين ذوى الشأن – مما مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – ان الملكيه لا تنتقل للمشتري الابتسجيل عقد البيع وان العقد الذي لم يسجل لا ينشئ الا الالتزمات الشخصيه بين طرفيه 0 فاذا لم يسجل المشتري من المورث عقده لا تنتقل اليه الملكيه ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه الي ورثته فاذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحا وان كان غير ناقل للملكيه طالما لم يتم التسجيل }
{ نقض 1008 س49ق جلسة 9/2/1983 }
كما قضت { في المواد العقاريه لا تنتقل الملكيه ولا الحقوق العينيه الاخرى سواء اكان ذلك فيما بين المتعاقدين ام كان في حق الغير الا بالتسجيل ومالم يحصل هذا التسجيل تبقى الملكيه على ذمة المتصرف 0 ولا يكون للمتصرف اليه في الفتره ما بين تاريخ التعاقد ووقت التسجيل سوى مجرد امل في الملكيه دون أي حق فيها } { نقض 734 لسنة 41 ق جلسة 30/11/1983 م }
كما قضت { من المقرر في قضاء هذه المحكمه ان مجرد تسجيل المشتري للعقار عقده لا يكفي وحده لنقل الملكيه اذ يشترط ان يكون البائع مالكاً لذلك العقار حتى تنتقل ملكيته للمشتري }
{ نقض 2265 لسنة 53 ق جلسة 20/12/1984 م