حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار

حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار



( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]



حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .




القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار



حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .





( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )

[ المادة 559 من القانون المدنى ]

اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .




مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .



( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )

[ المادة 560 من القانون المدنى ]





تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.